Z moim byłym partnerem mam już dorosłe dziecko, rozstaliśmy się kilka lat temu m.in. z tego powodu, że w czasie naszego byłego długoletniego związku nie zdecydował się podjąć pracy, musiałam go utrzymywać. Obecnie od kilku lat były partner mieszka ze swoimi starszymi rodzicami, a moimi niedoszłymi teściami, oni teraz go utrzymują. Ostatnio teściowie mają problemy mieszkaniowe, żal mi ich, aby im ulżyć chcę im zaproponować, aby przez kilka lat nieodpłatnie zamieszkali w moim własnościowym mieszkaniu, które obecnie stoi puste. Obawiam się jednego – że rodzice mojego byłego partnera, wbrew ustaleniom i tak go przygarną, a ja później będę miała problem z pozbyciem się go z mieszkania. Jak to załatwić formalnie, aby nie narobić sobie problemów?
W mojej ocenie najlepszym zabezpieczeniem dla wynajmującego jest tzw. najem okazjonalny. Instytucja ta uregulowana została w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21.06.2001 r. Ten rodzaj najmu ma na celu uchronienie wynajmujących przed nieuczciwymi i nierzetelnymi najemcami. Jedyną niedogodnością dla stron umowy najmu może być szereg warunków, jakich należy dopełnić by zawarta umowa najmu mogła nosić miano umowy najmu okazjonalnego. Są to m.in. 1. oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca podda się egzekucji i zobowiąże się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu czy 2. wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu albo 3. pisemne oświadczenie właściciela lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy, w lokalu wskazanym w oświadczeniu.
Formalizm ten bardzo często powoduje, iż strony zawieranej umowy najmu porzucają zamiar zawarcia umowy o takim charakterze. Bardzo często najemcy mając małą styczność z zagadnieniami prawnymi obawiają się składać jakiekolwiek oświadczenia o poddaniu się egzekucji, niekiedy też nie mają możliwości uzyskania pisemnych zapewnień osób trzecich o ewentualnej możności zamieszkania w lokalach tychże osób w przypadku eksmitowania ich z najmowanych lokali.
Mimo powyższego instytucja ta zabezpiecza interesy wynajmującego, gdyż nie ma on problemu z długotrwałym postępowaniem sądowym o eksmisję najemcy oraz po uzyskaniu już wyroku eksmisyjnego, z zapewnieniem lokalu zastępczego (w sytuacji niemożności otrzymania takiego z gminy).
W podpisanej umowie (najmu okazjonalnego i zwykłej umowie najmu lokalu) może Pani wskazać, że strony oświadczają, że lokal stanowiący przedmiot umowy nie będzie służył do zaspakajania potrzeb mieszkaniowych Pani byłego partnera. Gorzej z wyegzekwowaniem takiego postanowienia umownego.
Teoretycznie, jeżeli wynajęłaby Pani całe mieszkanie byłym teściom, nie mają oni obowiązku wpuszczania Pani do niego celem ustalenia czy były parter z nimi mieszka. W takich sytuacjach nie może Pani sama, bez pozwolenia, wejść do mieszkania wbrew woli najemców, gdyż wówczas naruszyłaby Pani ich posiadanie. Aby mogłaby Pani dowolnie dysponować wynajętym mieszkaniem, bez obawy o zarzut naruszenia posiadania, może Pani w treści umowy wskazać mniejszy metraż lokalu, który stanowi przedmiot umowy najmu. W ten sposób może Pani pozostawić sobie do dyspozycji ułamkową część powierzchni (bez wskazywania konkretnego pomieszczenia) i dowolnie korzystać z mieszkania, jeżeli obawy co do byłego partner by się sprawdziły.
Wspominam o powyższym, gdyż dopiero w takiej sytuacji może Pani zasadnie np. wezwać odpowiednie organy jeżeli były partner byłby oporny w kwestii opróżnienia mieszkania albo przebywałby w nim po godzinie 22.
Innym elementem zapewnienia sobie ochrony przed ewentualnymi negatywnymi skutkami najmu mieszkania jest nie podpisanie umowy na czas nieokreślony czy też nie meldowanie najemców na pobyt stały. Ważne jest także aby zawarta umowa w swojej treści wskazywała brak możliwości podnajmu lokalu czy pokoju osobom trzecim.
Jeżeli chciałaby Pani użyczyć bezpłatnie mieszkanie byłym teściom to kwestie te są uregulowane w art. 710-719 k.c. Zgodnie z art. 710 k.c. przez umowę użyczenia rozumie się umowę, na podstawie której użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. W umowie użyczenia osoba biorąca rzecz w używanie nie może jej oddać innej osobie w używanie bez zgody użyczającego i zobowiązany jest ponosić zwykłe koszty utrzymania rzeczy mu użyczonej. Zawarcie umowy użyczenia nie wymaga formy aktu notarialnego, można zawrzeć ją ustnie, jednak dla celów dowodowych dobrze jest zachować formę pisemną.
Proszę zauważyć, że pomiędzy umową użyczenia a umową najmu występują niewielkie, ale jakże istotne różnice. Biorący w użyczenie lokal, jak już wspomniano powyżej, nie może oddać innej osobie w używanie bez zgody użyczającego, jeżeli biorący w użyczenie dokonałby takiej czynności- wówczas użyczający może żądać zwrotu rzeczy , chociażby umowa użyczenia lokalu zawarta byłaby na czas oznaczony (art. 716 k.c.).
Istotną kwestią są także zagadnienia podatkowe. Przy umowie użyczenia, Pani jako użyczająca zwolniona byłaby od zapłaty jakiegokolwiek podatku, natomiast na byłych teściach spoczywałby obowiązek rozliczenia się z fiskusem. Po stronie otrzymującego użyczaną rzecz dochodzi do nieodpłatnego świadczenia. Wartość pieniężną nieodpłatnych świadczeń ustala się w tym przypadku według równowartości czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu tego lokalu lub budynku.
