W mieszkaniu, które wynajmujemy od kilku miesięcy w czasie naszej nieobecności pękła rura. Doszło do zniszczeń w lokalu, w którym mieszkamy oraz w lokalu piętro niżej. Jak dowiedzieliśmy się od właścicielki, mieszkanie nie było ubezpieczone. Właścicielka domaga się teraz od nas zwrotu kosztów remontu, zapowiedziała już, że jeśli tego nie zrobimy, poda nas do sądu, zapowiedziała też, ze na poczet prac remontowych zatrzyma kaucję (1500 zł), którą wpłaciliśmy wynajmując mieszkanie. Czy ma prawo wysuwać wobec nas takie żądania skoro przyczyną awarii był stan techniczny instalacji i doszło do niej nie z naszej winy?
Rozstrzygając spór dotyczący zalania mieszkania w pierwszej kolejności należy ustalić kto jest za ten czyn odpowiedzialny. Zgodnie bowiem z art. 415 k.c. „Kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia”. W zależności więc od tego czy uszkodzenie rury powstało w pionie wodno-kanalizacyjnym czy w poziomych jego elementach, odpowiedzialny będzie właściciel mieszkania bądź spółdzielnia/wspólnota czy zarządca nieruchomości. Rury poziome należą do właścicieli mieszkania, to w głównej mierze oni są odpowiedzialni za stan techniczny przyłączy. Za awarie w pionowych częściach instalacji odpowiada spółdzielnia/wspólnota czy zarządca nieruchomości. Jeżeli zatem awaria (pęknięcie) nastąpiłoby w pionie to te podmioty mogłyby być pociągnięte do odpowiedzialności deliktowej.
Jeżeli macie Państwo pewność, że podczas Waszej nieobecności pękł poziomy element instalacji wodnej, wówczas w zależności od treści zawartej umowy najmu, odpowiada albo właściciel mieszkania albo Państwo, jako najemcy. Zasada swobody umów, która została zawarta w art. 3531 k.c. jednoznacznie wskazuje, iż „Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.”
Jeżeli kwestie związane z odpowiedzialnością za konserwację i wymianę elementów składowych nieruchomości nie zostały doprecyzowane w zawartej umowie, należy zauważyć, że zasady najmu lokali mieszkalnych określa ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, a także kodeks cywilny.
Wskazując na art. 662 § 1 k.c. „Wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu.”
Jak stwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 07 marca 1997r. (sygn. akt II CKN 25/97): w ramach utrzymywania rzeczy w stanie nadającym się do użytku mieści się przykładowo obowiązek zapewnienia najemcy lokalu mieszkalnego możliwości korzystania z wody, gdyż bez tej możliwości lokalu mieszkalnego nie można uznać za przydatny do użytku.
Wynajmujący ma obowiązek wymiany uszkodzonych czy zniszczonych części składowych i przynależności rzeczy oraz dokonywania wszelkich napraw i nakładów, poza drobnymi, połączonymi ze zwykłym używaniem rzeczy. Jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego
Zapisy kodeksu cywilnego wskazują pewne ogólne normy zachowania zarówno wynajmującego, jak i najemcy. Zgodnie z art. 666§ 1 k.c. osoba, która najmuje lokal przez cały czas trwania umowy powinna używać rzeczy (mieszkania) w sposób określony w umowie, a jeżeli owa umowa nie określa dokładnie sposobu używania to w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy. W myśl art. 681 k.c. na najemcy spoczywa obowiązek ponoszenia drobnych nakładów na najmowany lokal. Pod tym pojęciem kryją się w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.
Z kolei wspomniana powyżej ustawa o ochronie praw lokatorów enumeratywnie skazuje obowiązki zarówno osoby wynajmującej (art. 6a), jak i najemcy (art. 6b), które oczywiście zgodnie z zasadą swobody umów mogą być modyfikowane.
W myśl tejże ustawy wynajmujący winien zapewnić sprawne działanie istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem, umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku. To na nim spoczywa także obowiązek dokonywania napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza: napraw i wymiany wewnętrznych instalacji wodociągowej, gazowej i ciepłej wody (bez armatury i wyposażenia), napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej czy wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków (art. 6a ust. 3 pkt 3 u.o.p.l.).
Najemca natomiast zgodnie z brzmieniem ustawy ma obowiązek naprawy i konserwacji :1) podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;2) okien i drzwi; 3) wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;4) trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;5) osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;6) pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;7) etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;8) przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;9) innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez: malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów, a także b) malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych (art. 6b ust. 2 u.o.p.l.).
Konkludując, nie mogę jednoznacznie wskazać czy Państwo jako najemcy jesteście zobowiązani do naprawienia szkody wyrządzonej zalaniem nieruchomości. Uzależnione jest to bowiem od zawartej przez Państwo umowy, a także elementu instalacji, który uległ zniszczeniu. Dopiero także po ustaleniu osoby odpowiedzialnej należałoby rozważyć, czy zatrzymanie kaucji zwrotnej jest zasadne i prawidłowe.
