Wynajmuję od ponad 2 lat kawalerkę pewnemu młodemu człowiekowi, w okresie całorocznym – a więc bez podwyżek w sezonie, ale za określoną sumę przez wszystkie miesiące roku. Nieoczekiwanie dowiedziałem się, że mój lokator w lipcu bez uzgodnienia ze mną wynajmował mieszkanie turystom, na czym nieźle zarobił. Lokator przyznał, że tak robił, ale twierdzi, że jest w porządku wobec mnie, bo w zawartej między nami umowie, nie ma klauzuli, że nie może podnajmować innym lokatorom mieszkania. Tak jest rzeczywiście, ale nie przyszło mi do głowy, że można mieć taki tupet. Myślę o wypowiedzeniu mu umowy, bo uważam, ze postąpił nieuczciwie. Czy zgodnie z prawem mogę domagać się od niego jakiejś rekompensaty?
Podnajem lokalu polega na oddaniu przez najemcę w użytkowanie owego lokalu osobie trzeciej w zamian za zapłatę czynszu na swoją rzecz. Najczęściej umowa podnajmu stanowi odrębną umowę pomiędzy najemcą a osobą trzecią.
Zdarzają się sytuacje, takie jak wskazana przez Pana, że najemca bez zgody i wiedzy wynajmującego podnajął lokal. W takich sytuacjach postanowienia kodeksu cywilnego, a dokładniej art. 6882, chronią wynajmującego. Wskazany przepis konstruuje zasadę, w myśl której najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania bądź podnajmu bez zgody wynajmującego. Odstępstwem od tego jest jedynie sytuacja, w której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym.
Najemca może zatem podnająć lokal jedynie w sytuacji, gdy właściciel (posiadacz) nieruchomości wyrazi na to zgodę. Zgoda ta powinna zostać wyrażona bezpośrednio w umowie najmu lokalu bądź w stosownym oświadczeniu.
Konsekwencją oddania lokalu w podnajem bez wymaganej zgody wynajmującego jest prawo wynajmującego do natychmiastowego rozwiązania umowy najmy z winy najemcy (zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego). Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia
Zgodnie z art. 11 ust. 2 u.o.p.l. umowa najmu lokalu mieszkalnego może być wypowiedziana przez wynajmującego nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego tylko gdy najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.
Prócz powyższego, przepisy prawa (w tym kodeks cywilny) nie przewidują żadnych bezpośrednich sankcji finansowych wobec najemcy za podnajem lokalu bez zgody wynajmującego. Zasada swobody umów (art. 3531 k.c.) daje jednak możliwość wprowadzenia do umowy najmu, np. kar umownych, zastrzeżonych na taką okoliczność.
