Kupiłem nieruchomość wraz z działką, miesiąc temu podpisałem akt kupna u notariusza, przelałem oczywiście pieniądze na konto poprzedniego właściciela. Chociaż mieszkam tam stosunkowo niedługo, już wychodzą na jaw liczne pęknięcia w konstrukcji budynku oraz grzyb, przed sprzedażą sprytnie zamaskowane. Czy w związku z tym mam jakieś szanse na unieważnienie transakcji
Problem wad i usterek zakupionych nieruchomości dotyczy zarówno lokali z rynku pierwotnego, jak i wtórnego. Kupujący wobec takiej sytuacji ma prawo skorzystać z rękojmi przewidzianej w art. 556 k.c.: „Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną (rękojmia).” Sprzedający może zostać zwolniony z rękojmi tylko i wyłącznie w sytuacji, w której kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy.
Wobec stwierdzenia wad nieruchomości ma Pan prawo żądania od sprzedającego usunięcia wykrytych wad, gdyż sprzedający jest zobligowany, z mocy samego prawa, do usunięcia wady w rozsądnym czasie bez nadmiernych dla Pana niedogodności. powinien Pan jednocześnie wyznaczyć sprzedającemu odpowiedni termin z zagrożeniem, że po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu nie przyjmie naprawy. Strona przeciwna może odmówić naprawy jedynie wówczas, gdyby wymagała ona nadmiernych kosztów.
Gdy wad usunąć się nie da albo gdy z okoliczności wynika, że sprzedający nie zdoła ich usunąć w odpowiednim czasie, właściciel nieruchomości może od umowy odstąpić, ale tylko wówczas, gdy wady są istotne. Gdy wady nie są istotne, pozostaje Panu, jako właścicielowi, prawo do żądania obniżenia ceny.
Ustawodawca wskazał w art. 560 § 4 k.c. że „Kupujący nie może odstąpić od umowy, Żądając usunięcia wykrytych wad budynku jeżeli wada jest nieistotna”, zatem przed skorzystaniem z tego uprawnienia należałoby się zastanowić na ile wady budynku są istotne i czy przysługuje Panu prawo odstąpienia od umowy w związku z wykrytymi usterkami. Ograniczenie „nieistotności” wady nie ma zastosowania, jeżeli nieruchomość była już naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi usunięcia wady.
W literaturze podkreśla się, że owa „istność” i „nieistotność” wady rzeczy jest w zasadzie bez znaczenia dla samej możliwości skorzystania z uprawnień wynikających z rękojmi, poza prawem do odstąpienia od umowy, a nie jest bez znaczenia dla sposobu realizacji uprawnień z tytułu rękojmi przez kupującego. Ocena co do charakteru wady dotykającej konkretną rzecz musi być poprzedzona wnikliwą analizą zarówno tej rzeczy, jak i innych rzeczy, które znajdują się w obrocie. W odniesieniu do każdego z przedmiotów sprzedaży wynik badania może być zupełnie różny.
Zasadą określoną w przepisach kodeksu cywilnego jest to, że prawa z tytułu rękojmi za wady nieruchomości wygasają po upływie pięciu lat, licząc od dnia, kiedy nieruchomość została kupującemu wydana. Jedynie w sytuacji, gdy sprzedający wadę podstępnie zataił, kupujący ma prawo dochodzić roszczeń z tytułu rękojmi po upływie tych tego terminu albo gdy kupujący zawiadomił sprzedającego o wadzie przed jego upływem.
Dla zachowania praw z tytułu rękojmi musi Pan powiadomić sprzedawcę o istnieniu wady w odpowiednim terminie. Roszczenie o usunięcie wady w nieruchomości przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady. Aby zachować wskazany termin wystarczy wysłać do sprzedawcy zawiadomienie listem poleconym.
Przysługujące Panu uprawnienie z tytułu rękojmi wskutek wadliwości przedmiotu sprzedaży nie pozbawiają Pana, jako kupującego, prawa do poszukiwania najlepszej dla siebie w danych okolicznościach rekompensaty. Może Pan zatem, zgodnie z wyrokiem SN z dnia 25 sierpnia 2004r, sygn.. akt II CK 388/03,dochodzić swoich uprawnień z tytułu rękojmi za wady, ale też może żądać odszkodowania za faktyczną szkodę, jakiej doznał wskutek wadliwości kupionego lokalu. Żądanie odszkodowania w tej sytuacji nie musi być poprzedzone próbą skorzystania z rękojmi.
