„Czytelniczka kilka lat temu kupiła mieszkanie własnościowe w wolnostojącym, jednopiętrowym budynku w którym w sumie znajdują się 4 mieszkania własnościowe. Czytelniczka zakupiła mieszkanie na piętrze budynku, ostatnio zalewa je deszczówka, konieczny jest remont dachu. Tymczasem właściciele trzech pozostałych mieszkań, twierdzą że jeśli właśnie to ją zalewa, to niech dach wyremontuje na własny koszt, nie chcą dołożyć do remontu ani grosza. W budynku nie założono bowiem wspólnoty mieszkaniowej, bo pozostali właściciele lokali od początku nie wyrażają na to zgody. Czytelniczka nie wie co zrobić w tej sytuacji, tym bardziej, że zdaje sobie sprawę, że w najbliższej przyszłości, aby budynek nie uległ degradacji technicznej konieczne będzie przeprowadzenie innych kosztownych prac np. wymiana rur kanalizacyjnych, osuszenia zawilgoconych piwnic. Niestety, od ponoszenia kosztów tych koniecznych prac pozostali lokatorzy się odżegnują.”
Wszystkie lokale mieszkalne budynku, pomimo faktu, iż stanowią odrębne nieruchomości, posiadają części wspólne. Zgodnie z ustawą o własności lokali w skład nieruchomości wspólnych wchodzą klatki schodowe, korytarze, dach, a także: fundamenty, ściany nośne, kominy, piony wodno-kanalizacyjne oraz wszelkie instalacje: elektryczną, gazową, centralnego ogrzewania itp. Nieruchomość wspólna jest wyodrębniona przy okazji ustanawianej odrębnej własności lokali – należą do niej wszystkie części budynku, które w chwili ustanowienia odrębnej własności (czyli sprzedaży) pierwszego lokalu nie zostaną wliczone do sumy powierzchni użytkowej wszystkich samodzielnych lokali w budynku i tym samym staną się współwłasnością wszystkich właścicieli lokali. Nie jest jednak wykluczone, że na mocy wzajemnych porozumień między współwłaścicielami dokonają oni innego podziału tychże części nieruchomości, które standardowo wchodziłyby w skład części wspólnych. Czytelniczka nie doprecyzowała czy ta kwestia została zmieniona odrębną umową.
Niewątpliwie dach budynku jest częścią nieruchomości wspólnej, gdyż użytkują go wszyscy właściciele lokali położonych w tymże budynku. Dotyczy to również mieszkań położonych na parterze, gdyż mieszkania w budynku bez dachu nie miałyby szansy przetrwania. Oznacza to, że koszty utrzymania i remontu dachu obciążają wszystkich właścicieli budynku, a każdy właściciel lokalu zobligowany jest ponieść wydatki na remont proporcjonalnie do wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, co wynika z art. 12 ust. 2 ustawy o wł. lokali, a także z art. 207 k.c.
Zgodnie z obowiązującymi przepisami gdy jeden z właścicieli mieszkań nie wyrazi zgody na przeprowadzenie remontu, to niestety nie uda się go przeprowadzić. Dopiero współwłaściciel bądź współwłaściciele części wspólnych, którzy dysponują co najmniniej 50 % udziałów, mogą wystąpić do Sądu, by ten wyraził zgodę na remont. Zgoda ta dotyczy dokonania czynności przekraczającej zwykły zarząd, a do takich zalicza się m.in. prace remontowe. Dysponując zgodą Sądu, współwłaściciel (w tym wypadku nasza czytelniczka) będzie mogła załatwić wszelkich formalności i naprawić dach.
W sytuacji, w której pomimo zgody Sądu pozostali współwłaściciele nadal będą oponować przed poniesieniem kosztów remontu, Czytelniczka może przeprowadzić remont dachu na swój koszt a następnie egzekwować zwrotu kosztów od sąsiadów. Trzeba jednak pamiętać, że poniesione koszty muszą być udokumentowane rachunkami, inaczej trudno będzie udowodnić, że koszty takie poniesiono i w jakiej wysokości. W takim wypadku, jeśli po wezwaniu do zwrotu kosztów, właściciele pozostałych mieszkań, nie zwrócą dobrowolnie nakładów, można wytoczyć powództwo o zwrot (stosownie do wysokości swojego udziału) części wartości poniesionych nakładów w tej sprawie w sądzie rejonowym (jeżeli wartość roszczenia nie przekracza 75 tys. zł) właściwym ze względu na miejsce zamieszkania pozwanego.
Innym sposobem może być ustanowienie zarządcy przymusowego. W tym celu także trzeba wystąpić z wnioskiem do Sądu, który wyznaczy takiego zarządcę, o ile dojdzie do wniosku, że spory sąsiedzkie rzeczywiście paraliżują zarządzanie nieruchomością, a w efekcie jej stan się pogarsza.
W takiej sytuacji to zarządca na koszt współwłaścicieli zadba o naprawę dachu. Trzeba jednak wziąć pod uwagę, iż wynagrodzenie zarządcy jest dość wysokie, a jej kwotę ustala Sąd. Niekiedy celowo wynagrodzenie te jest wysokie, gdyż w ten sposób Sąd pragnie wymusić na zwaśnionych współwłaścicielach konsensus i współdziałanie w celu zarządzania.
