„Posiadam mieszkanie w dzielnicy portowej na piętrze budynku, na parterze mieści się niewielki bar-restauracja, która latem w swojej ofercie ma dania z grilla. Zapachy te są bardzo uciążliwe dla mieszkańców lokalów znajdujących się nad barem. Uwagi zwracane właścicielom lokalu są lekceważone, nic nie zmieniają. Do kogo mogę zwrócić się z prośbą o interwencję i czego mogą oczekiwać?”.
Zgodnie z kodeksem cywilnym i zwartych w nim regułach tzw. prawa sąsiedzkiego każdy właściciel nieruchomości musi pamiętać, iż nie ma prawa do korzystania ze swojej nieruchomości w nieograniczonym zakresie. W szczególności jeżeli nieruchomość jest małych rozmiarów, a w pobliżu znajdują się inne domy czy lokale.
W przypadku opisanym przez Czytelnika uciążliwy zapach dochodzący z restauracji to tzw. immisja. Pojęcie to oznacza jakiekolwiek oddziaływanie na grunt sąsiedni przez użytkowanie własnej nieruchomości. Immisje polegają więc na czynnościach dokonywanych na własnej nieruchomości, ale których skutki występują na gruncie sąsiednim, np. hałas, nadmierne zadrzewienie uniemożliwiające przenikanie promieni słonecznych, brzydkie zapachy, drgania itp.
Prawo cywilne zakazuje jedynie takich immisji, które nadmiernie naruszają interesy sąsiadów. Zgodnie z art. 144 k.c. właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które zakłócałyby korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Przepis ten zawiera zakaz takich działań, które przekraczają uprawnienia właściciela związane z użytkowaniem swojej nieruchomości. Oceniając, czy korzystanie z nieruchomości przekracza „przeciętną miarę”, należy mieć na uwadze społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości i stosunki miejscowe. Warto mieć na uwadze zwłaszcza orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 22.11.1985 r. (sygn. II CR 149/85), w którym stwierdzono, że ocena „przeciętnej miary”, w rozumieniu art. 144 k.c., powinna być dokonywana na podstawie obiektywnych warunków panujących w środowisku osób zamieszkujących na danym terenie, a nie na podstawie subiektywnych odczuć osób.
W opisanym stanie faktycznym nie wiadomo czy lokal gastronomiczny posiada odpowiednie zezwolenia oraz jest dostatecznie dostosowany pod świadczenie usług gastronomicznych. Być może właściciel nieruchomości nie posiada odpowiednich wywiewów bądź innych urządzeń służących do niwelowania zapachów. Przede wszystkim warto więc złożyć wniosek do Sanepidu oraz Inspektora Nadzoru Budowlanego celem przeprowadzenia odpowiednich kontroli.
Innym rozwiązaniem jest powództwo negatoryjne o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem. Sądem właściwym będzie I Wydział Cywilny Sądu Rejonowego w Kołobrzegu.
Opłata od pozwu stanowi 5% wartości przedmiotu sporu. Z uwagi jednak na fakt, iż trudno w tym przypadku określić wartość przedmiotu sporu, od pozwu należy uiścić tzw. opłatę tymczasową w wysokości 30 zł. W orzeczeniu kończącym postępowanie w pierwszej instancji Sąd określa wysokość opłaty ostatecznej.
Niezależnie od powyższego powództwa można wnieść pozew o odszkodowanie, jeżeli zapachy wyrządziły szkodę w majątku Czytelnika czy na Jego osobie. Sądem właściwym będzie Sąd Rejonowy, Wydział Cywilny, miejsca zamieszkania bądź siedziba firmy pozwanego. Wartością przedmiotu sporu będzie suma, której Czytelnik żąda natomiast opłata od pozwu o zapłatę odszkodowania – 5% wartości przedmiotu sporu.
