Mam w Kołobrzegu własnościową kawalerkę. Za jej ogrzewanie płacę wspólnocie mieszkaniowej co miesiąc zaliczkowo pewną stałą kwotę, ewentualna nadpłata rozliczana jest w miesiącach wiosennych. Liczyłam na to, że w tym roku dostanę kilkusetzłotowe wyrównanie, ale zarządca naszej wspólnoty oświadczył wszystkim właścicielom mieszkań, że nasze nadpłaty przejmuje w całości na fundusz remontowy. Celem ma być spłata kredytu zaciągniętego przez naszą wspólnotę dwa lata temu na remont naszej klatki schodowej. Nie wyraziłam zgody, aby nadpłata została zabrana mi w całości, wolałabym uiszczać ją w ratach, ale zarządca naszej wspólnoty twierdzi, że zostało to już postanowione i nie ma odwołania od tej decyzji. Czy rzeczywiście?
Czy zarządca nieruchomości wskazał Państwu podstawę prawną takiej decyzji? Czy zostały podjęte jakieś konkretne uchwały w tym zakresie?
Jeżeli nadpłata powstała z nadpłacenia zaliczek na poczet ogrzewania, właściciel nieruchomości ma prawo zaliczyć tą nadpłatę na poczet kolejnych płatności. Jeżeli takie rozwiązanie nie jest satysfakcjonujące to właściciel może wnosić o zwrot powstałej nadpłaty. Zarządzający nieruchomością ma obowiązek dokonać zwrotu takiej nadpłaty, gdyż może narazić się na zarzut bezpodstawnego wzbogacenia z tytułu nienależnego świadczenia zgodnie z art. 410§2 k.c.
Inaczej kształtuje się rozliczanie kosztów związanych z zarządem nieruchomości. Sąd Najwyższy wypowiedział się w tej kwestii w wyroki z dnia 26.01.2011 r. (sygn.. akt II CSK 358/10) twierdząc, że „Dopuszczalne jest przeznaczenie – na podstawie uchwały właścicieli lokali – nadwyżki środków pieniężnych z tytułu uiszczonych zaliczek na pokrycie kosztów zarządu (art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) na fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej.” Popierając ten pogląd Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 25.11.2011 r. (sygn. Akt I ACa 542/11) dodał, iż nadwyżki z tytułu zaliczek uiszczonych na koszty zarządu należą do majątku wspólnoty mieszkaniowej a ich rozliczenie „może nastąpić w różny sposób: zwrot właścicielom, przeznaczenie na fundusz remontowy, przeznaczenie na koszty zarządu w następnym roku kalendarzowym” oraz wskazał, że: „wspólnota powinna rozliczyć się z uzyskanej nadwyżki z właścicielami lokali podejmując uchwałę o rozliczeniu nadwyżki”.
