Posiadam własnościową kawalerkę, czerpię dochód z jej wynajmu. Pół roku temu wynająłem ją młodemu małżeństwu, spisałem z nimi umowę wynajmu na czas nieograniczony. Na podstawie tej umowy małżonkowie oficjalnie zameldowali się na stałe w moim mieszkaniu w Urzędzie Miasta i zapowiedzieli, że go nie opuszczą, bo nie stać ich na kupno własnego, a oni nie mają gdzie się podziać. Czują się bezkarni, przestali płacić za media i czynsz, robię to w sumie ja sam bo boję się zadłużyć moje mieszkanie. Jak mam postąpić, aby się ich pozbyć? Jak w przyszłości zabezpieczyć się spisując umowę przed nieuczciwymi lokatorami, aby uniknąć podobnej sytuacji?
W każdym przypadku, w którym wynajmuje się lokal mieszkalny osobie fizycznej w celu spełnienia jej potrzeb mieszkaniowych zastosowanie ma ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Ustawa ta niestety tylko w znikomym stopniu chroni właściciela nieruchomości.
W opisanym przez Pana stanie faktycznym w pierwszej kolejności należy wypowiedzieć umowę najmu. Wymieniona wyżej ustawa jasno określa terminy i procedurę zgodnie z którymi można wypowiedzieć umowę najmu zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.
Po skutecznym wypowiedzeniu umowy oraz bezskutecznej próbie odzyskania nieruchomości powinien Pan wypowiedzieć umowy związane z dostarczeniem wszystkich mediów do mieszkania (o ile liczniki nie są przepisane na lokatorów). Wypowiadając umowy na dostawy mediów jednocześnie należy złożyć zastrzeżenie, że lokator od dnia określonego w zastrzeżeniu nie posiada tytułu prawnego do lokalu i właściciel nie zezwala na podpisanie umowy na dostawę mediów przez tę osobę. Jest to ważne, gdyż lokator posiadając umowę najmu ma zawsze możliwość przepisania umów na dostawę mediów na siebie wypowiadając jednocześnie umowy podpisane przez właściciela. Krok ten jest bardzo często impulsem dla wynajmującego aby opuścił zajmowaną nieruchomość.
Zgodnie z obowiązującymi przepisami aby wyeksmitować nierzetelnych lokatorów, w wyroku eksmisyjnym sąd może (ale nie musi zgodnie z art. 14 ust. 5 ustawy) orzec o uprawnieniu do lokalu socjalnego, który należy zapewnić osobom eksmitowanym. W art. 14 ust. 4 w/w ustawy wskazano enumeratywnie grupę osób, wobec których sąd nie może orzec o braku uprawnienia do lokalu socjalnego, chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany. Wyjątek stanowi sytuacja, w której lokatorzy wykraczają w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku.
Składając pozew o eksmisję należy dołączyć do niego księgę wieczystą lub inny dokument, który wykaże że jest Pan właścicielem przedmiotowej nieruchomości; wypowiedzenie umowy najmu lub inny dokument świadczący o utracie przez pozwanych tytułu prawnego do zajmowanego lokalu; przed sądowe wezwanie do dobrowolnego opróżnienia i wydania lokalu oraz opłatę stałą w wysokości 200 zł.
Eksmisji dokonać może jedynie komornik sądowy na podstawie prawomocnego wyroku sądu. Opłata za udział komornika wynosi 40% średniego wynagrodzenia za opróżnienie każdej izby w lokalu. Do tej kwoty należy doliczyć koszt asysty policji, wynajęcie ślusarza, wynajęcie firmy, która dokona przeprowadzki itp. Po wykonaniu eksmisji można oczywiście egzekwować poniesione koszty od eksmitowanego. Może jednak okazać się, że egzekucja tych kosztów będzie nieskuteczna, np. jeżeli dłużnik nie pracuje i nie ma żadnego majątku, który mógłby podlegać zajęciu.
W praktyce niekiedy spotkać można rozwiązanie niekonwencjonalne. Właściciele aby zaoszczędzić czasu i kłopotu proponują wynajmującym zawarcie ugody (w formie aktu notarialnego), w której anulują oni długi najemcy wynikający z umowy najmu i jeżeli jest to konieczne, nawet zobowiązują się do zapłaty lokatorowi określonej sumy za zwolnienie lokalu. Rozwiązanie to jest trafne jeżeli zależy właścicielowi aby zaoszczędzić czas postępowania, a także ma świadomość, że nie wyegzekwuje od dłużnika należnego mu zobowiązania. Decydując się na taką ugodę, lokator dodatkowo winien, w odrębnym akcie notarialnym, poddać się egzekucji z tytułu wydania nieruchomości (o ile nie zobowiązał się do tego przy podpisaniu umowy najmu).
Przez wzgląd na ograniczenie przestrzenne kolumny, odpowiedź na drugie Pana pytanie zostanie opublikowane w kolejnym numerze gazety.
