Jak w przyszłości zabezpieczyć się spisując umowę najmu przed nieuczciwymi lokatorami?
Kluczową kwestią przy wynajmowaniu lokalu jest sporządzenie umowy najmu w taki sposób, aby chroniła w jak najszerszym spektrum właściciela nieruchomości. Obowiązujące przepisy nakładają szereg uprawnień najmującym, a jedynie w minimalnym stopniu zabezpieczają prawa osób wynajmujących nieruchomości.
Przy podpisywaniu zwykłej umowy najmu podstawową kwestią jest zawarcie umowy na czas określony. Po upływie czasu na jaki umowa została zawarta można ją oczywiście przedłużyć, natomiast ograniczenie czasowe nie dość, że nie daje możliwości stałego meldunku najemcy, to taką umowę, po upływie terminu, nie trzeba wypowiadać.
Ważne dla zabezpieczenia interesu wynajmującego jest umieszczenie w treści samej umowy tzw. klauzul umownych, np. kaucji, różnego rodzaju gwarancji i poręczeń osób trzecich itd. Zastosowanie tu może mieć także weksel, który stanowić może zabezpieczenie na wypadek nieregulowania czynszu przez najemcę bądź wyrządzonych przez tę osobę szkód.
W treści umowy można także zobowiązać najemcę do ustanowienia zastawu rejestrowego na jego rzeczach ruchomych. W takim przypadku, po spełnieniu odpowiednich warunków, właściciel nieruchomości może zaspokoić swoje roszczenia z przedmiotów objętych zastawem.
Istnieje wiele możliwości zabezpieczenia interesu właściciela lokalu, jednakże niekiedy same zabezpieczenia nie są pomocne, jeżeli okaże się, że najemca nie posiada majątku, nie pracuje i w żaden sposób nie ma możliwości wyegzekwowania od niego wierzytelności. Jak wspomniano w poprzednim numerze gazety, wówczas pozostaje jedynie procedura sądowa i komornicza związana z eksmisją.
Od dnia 28.01.2010 możliwe jest zawarcie umowy najmu w formie tzw. najmu okazjonalnego. Podstawą prawną tej instytucji są art. 19a-19e ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego.
Jest to forma umowy, która wprowadza większą równowagę między prawami właściciela nieruchomości, a prawami lokatora. Konstrukcja najmu okazjonalnego nakłada na najemcę obowiązek poddania się ewentualnej przyszłej egzekucji już na etapie podpisywania umowy najmu. Umowa ta z góry przewiduje taką sytuację i jej zapobiega. Przy zwykłej umowie najmu właściciel potencjalnie naraża się na sytuację, w której najemca może odmówić opuszczenia mieszkania, nawet wtedy, gdy nie płaci czynszu. Nie można go wówczas stamtąd fizycznie wyrzucić, dopóki właściciel nie otrzyma prawomocnego wyroku o eksmisji, a także nie wskaże (on bądź gmina) innego lokalu zastępczego, do którego mógłby się wyprowadzić nieuczciwy lokator.
Aby skorzystać z takiej umowy należy spełnić szereg warunków. Przede wszystkim wynajmujący nie może prowadzić działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu nieruchomości.
Sama treść umowy zasadniczo nie odbiega od zwykłej umowy. W jednym z jej punktów należy wskazać adres pod który lokator będzie mógł się wyprowadzić w przypadku wykonania egzekucji opróżnienia lokalu. Zapis ten uwalnia wynajmującego od obowiązku dostarczenia lokalu zastępczego w sytuacji eksmisji lokatora.
Do samej umowy należy załączyć dwa niezwykle ważne załączniki. Pierwszy to oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje się opróżnić najmowany lokal we wskazanym przez właściciela terminie. Poddanie się egzekucji skraca i ułatwia drogę sądową. Po wypowiedzeniu umowy bądź jej rozwiązaniu wynajmujący może wnieść do sądu o nadanie klauzuli wykonalności temu aktowi notarialnemu. W ciągu trzech dni sąd ma obowiązek nadać klauzulę wykonalności (bez rozprawy sądowej, pozwu itp.). Na tej podstawie można sprawę oddać w ręce komornika.
Drugi załącznik to pisemne oświadczenie osoby trzeciej, która wyraża zgodę na przyjęcie najemcy pod swój dach jeżeli dojdzie do eksmisji. Posiadając takie oświadczenie osoby trzeciej, w razie eksmisji, komornik siłą przeprowadzi najemcę pod adres wskazany w umowie najmu okazjonalnego.
Ważne jest także aby w ustawowym terminie 14 dni zgłosić umowę najmu okazjonalnego do Urzędu Skarbowego. Uchybienie temu terminowi zasadniczo odbiera wynajmującemu ochronę wynikającą z zawartej umowy najmu okazjonalnego.
Niewątpliwie umowa ta jest korzystna dla wynajmujących, w praktyce jednak niewielki odsetek najmujących chce ją podpisać. Wynika to głównie ze złożoności i formalizmu umowy najmu okazjonalnego, a także obaw najemców przed pospisywaniem dokumentów, których treści niekiedy nie rozumieją.
