Mam za płotem sąsiada, który na swojej posesji często myje swoje auto ostro działającymi środkami chemicznymi. Co gorsze, ostatnio przyjeżdżają do niego myć auta też coraz częściej mieszkające w blokach dorosłe dzieci. Czy jest takie prawo, aby można sąsiadowi tego zabronić, są przecież myjnie, sam z nich korzystam wiedząc, że jest to uciążliwe dla mnie, a pewnie szkodliwe także dla środowiska naturalnego?
Zgodnie z art. 5 k.c. nie można czynić ze swojego prawa użytku, który byłby sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Każdy posiadacz czy właściciel nieruchomości ma prawo korzystać z niej w taki sposób i w takich granicach, w których nie narusza prawa osób trzecich.
Częstą powodem sporów sąsiedzkich jest takie użytkowanie nieruchomości położonej obok bądź w niedalekiej odległości, które przyczynia się do zakłócania korzystania z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę. W celu zapobieżenia naruszania praw przez sąsiadów ustawodawca wprowadził zakaz immisji (art. 144 k.c.). Instytucja ta zwana również zakłóceniami, oznacza skutki korzystania z nieruchomości (tzw. nieruchomości wyjściowej) polegające na oddziaływaniach na okoliczne nieruchomości. Przyjęto, iż do takich zakłóceń zalicza się, np. zapachy dochodzące z innej nieruchomości (ulatniające się opary, gazy), duże zadrzewienie nieruchomości skutkujące brakiem dostępu do światła dziennego, uporczywe hałasy, wstrząsy itp.
Konsekwencją zastosowania art. 144 k.c. jest ograniczenie właściciela nieruchomości przez nakazanie mu powstrzymania się przy wykonywaniu prawa własności od takich działań lub zaniechań na nieruchomości, które zakłócają korzystanie z nieruchomości sąsiednich w stopniu przekraczającym pewną granicę w postaci przeciętnej miary wynikającej ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.
Ważnym wyznacznikiem zastosowania powyższego zakazu jest miernik uciążliwości działań sąsiada. Ustawodawca wskazał, że uciążliwość działań sąsiada winna być ponad przeciętną miarę. Idąc chociażby za wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 01.03.2013 r. (sygn.. I ACa 835/12) należy przyjąć, iż „Ocena przeciętnej miary w rozumieniu art. 144 k.c. powinna być dokonana na podstawie obiektywnych warunków, panujących w środowisku osób zamieszkujących na danym terenie, a nie na podstawie subiektywnych odczuć właścicieli poszczególnych nieruchomości; powinna uwzględniać przeznaczenie nieruchomości, które wynika z jej charakteru i sposobu z niej korzystania(…)”.
Trudno ocenić na ile mycie samochodu przez sąsiada i jego dzieci jest dla Pana uciążliwe, a ta niedogodność przekracza przeciętną miarę. W normalnych okolicznościach sąsiad ma pełne prawo korzystać ze swojej nieruchomości, a także myć na niej samochody. Być może, tak jak Pan wspomniał, sąsiad używa śmierdzących środków, które mają wpływ na zanieczyszczenie powietrza i środowisko. Aby jednak to sprawdzić należałoby dokonać odpowiednich pomiarów. Informacje związane z dopuszczalnością stężenia oparów (gazów), które powstają na skutek mycia przez sąsiada pojazdów oraz sposób pomiaru tej immisji może udzielić Wydział Ochrony Środowiska.
Jeżeli stoi Pan na stanowisku, iż Pana prawa są notorycznie naruszane ponad przeciętną miarę, można skierować sprawę na drogę sądową. Art. 144 k.c. w związku z art. 222§2 k.c. stanowi podstawę do roszczenia negatoryjnego o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem.
Zaznaczyć należy, iż wkraczanie na drogę sądową w sprawach sąsiedzkich niekiedy nie jest najlepszym rozwiązaniem. Postępowania sądowe w takich sporach są zazwyczaj długotrwałe, a ich wynik jest trudny do przewidzenia. Do tego należy mieć na względzie konieczność poniesienia kosztów (opłaty wstępnej od pozwu i zaliczki na opinie biegłych), które są zwracane tylko w razie wygranej. Ponadto strona powodowa musi przedstawić dowody na poparcie swoich twierdzeń.
