Jestem członkiem wspólnoty mieszkaniowej, która przed naszym blokiem ma parking na który można wjechać samochodem przez szlaban podnoszony pilotem. Jestem osobą starszą, nie posiadam samochodu, zostałam jednak zobowiązana do ponoszenia comiesięcznej, wliczonej w czynsz kilkunastozłotowej opłaty za korzystanie z tego parkingu, a nawet za konserwację szlabanu. Czy jest to zgodne z prawem? Członkowie zarządu mojej wspólnoty mieszkaniowej twierdzą, że powinnam płacić za parking, bo jest to także opłata za przypadającą na mnie jako właścicielkę mieszkania część wspólna gruntu
Zgodnie z obowiązującymi przepisami, ugruntowanym orzecznictwem oraz doktryną wspólnota mieszkaniowa ma prawo pobierać od właścicieli lokali opłaty za korzystanie z parkingu stanowiącego nieruchomość wspólną, ale tylko od tych członków, którzy korzystają z niego w większym zakresie niż pozostali członkowie. Ewentualne opłaty mogłyby być zatem pobierane w wyjątkowych sytuacjach, np. członek wspólnoty parkowałby więcej pojazdów aniżeli pozostali właściciele lokali wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej.
Współwłaściciel, który z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli, korzysta z całości bądź z części nieruchomości wspólnej, jest zobowiązany do rozliczenia uzyskanych z tego tytułu korzyści a sposobem dokonania takiego rozliczenia jest ustalenie opłaty za korzystanie z rzeczy wspólnej i zawarcie stosownej umowy. Wynika to z art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali oraz art. 206 k.c. w związku z art. 1 ust. 2 u.w.l., zgodnie z którym każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.
W uchwale z dnia 19.06.2007 r., (sygn. akt: III CZP 59/07, OSNC 2008/7-8/81) SN uznał za dopuszczalne zawarcie przez wspólnotę mieszkaniową umowy określającej zasady korzystania przez właściciela lokalu z części wspólnych budynku. Dopuszczalny zakres tej umowy został sprecyzowany natomiast przez SA w Gdańsku, który w uzasadnieniu wyroku z dnia 17.03.2009 r. (sygn. akt: I ACa 149/09) stwierdził, iż zawarcie takiej umowy jest „dopuszczalne tylko w sytuacji, gdy współwłaściciel ma zamiar korzystać z rzeczy w zakresie szerszym niż to wynika z art. 206 k.c. Stosownie do treści cytowanego przepisu każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej i korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli (...). Dopiero, gdy jeden ze współwłaścicieli ma zamiar korzystać z rzeczy wspólnej w zakresie większym niż wynikający z treści art. 206 k.c. możliwe jest zawarcie stosownej umowy o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy wspólnej". Wobec powyższego należy stwierdzić, iż nałożona na Panią opłata za korzystanie z parkingu nie ma racji bytu, zaś podjęta przez wspólnotę uchwała w tym zakresie winna zostać zaskarżona do sądu w terminie 6 tygodni od jej podjęcia, jeżeli uchwała została podjęta na zebraniu lub też w terminie 6 tygodni od powiadomienia właściciela lokalu o treści uchwały podjętej w drodze indywidualnego zbierania głosów.
Niewątpliwie szlaban znajdujący się na nieruchomości wspólnej winien być traktowany jako jej część składowa, zatem opłaty za jego konserwacje powinien ponosić każdy członek wspólnoty, stosownie do przypadającego mu udziału w nieruchomości wspólnej.
Pomimo, iż nie korzysta Pani fizycznie ze szlabanu, jako jego współwłaścicielka, jest Pani zobligowana do ponoszenia opłat związanych z jego konserwacją. Podobnie jest przy opłatach za korzystanie z windy- mieszkańcy parteru nie mają potrzeby korzystania z niej, a ponoszą opłaty tak samo jak pozostali mieszkańcy.
