Ponad 20 lat temu kupiłem dom jednorodzinny. Na działce na której stoi, tuż za ogrodzeniem, jak wynikało z relacji poprzedniego właściciela - jakieś 5 lat wcześniej, przed sprzedażą nieruchomości TPSA zamontowała na podstawie ustnej umowy z byłym właścicielem nieruchomości tzw. skrzynkę, w której znajdują się jakieś łącza do telefonów stacjonarnych sąsiadów z mojej ulicy. Poprzedni właściciel nieruchomości nie pobierał z tego tytułu żadnych opłat, ja również nie. Ostatnio wizyty monterów są dla mnie uciążliwe np. podczas naprawy zostawili otwartą bramę przez którą wybiegł na ulicę mój pies, były problemy z odnalezieniem go. Myślę o tym żeby napisać do TPSA, aby zdemontowali skrzynkę z terenu mojej nieruchomości, ale monterzy wspominali ostatnio o umowie ustnej z byłym właścicielem i zasiedzeniu. Co na to przepisy prawa?
Z opisanego stanu faktycznego wynika, iż Pana prawo władania nieruchomością, jako właściciela zostało ograniczone wskutek bezprawnego zainstalowania przez TP S.A. urządzenia służącego do świadczenia przez to przedsiębiorstwo usług. Należy zatem wskazać, iż mamy do czynienia ze służebnością przesyłu.
Na podstawie owej służebności przedsiębiorcy przysługuje prawo do korzystania z nieruchomości w celu potrzebnym do zapewnienia należytego działania urządzeń przesyłowych (zgodnie z ich przeznaczeniem). Uprawniony będzie więc mógł wejść na grunt i dokonywać remontów, przeglądów i napraw posadowionych urządzeń. Będzie też uprawniony do usuwania awarii. W razie gdy na nieruchomości dopiero ma być zbudowane urządzenie przesyłowe, służebność będzie obejmować w swej treści również prawo do jego zamontowania.
Ważną kwestią jest sposób ustanowienia służebności przesyłu. Ustawodawca przewidział cztery sposoby: zawarcie umowy, orzeczenie sądu, decyzję administracyjną oraz zasiedzenie. Zgodnie z art. 245§2 k.c. oświadczenie woli właściciela nieruchomości o zawarciu umowy dotyczącej służebności przesyłu musi być złożone w formie aktu notarialnego. W związku z faktem, iż poprzedni właściciel nieruchomości nie zawarł umowy w tejże formie, należy przyjąć, iż zawarta ustna umowa pomiędzy nim a TP S.A. nie wywarła żadnych skutków prawnych (można traktować ją jako niebyłą). Dodatkowo obciążenie nieruchomości służebnością przesyłu winno zostać wpisane do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości.
Wobec powyższego jeżeli nie doszło do zawarcia umowy pomiędzy byłym właścicielem nieruchomości i TP S.A., nie została ustanowiona służebność na podstawie orzeczenia sądowego ani decyzji administracyjnej jedyną możliwością jest zasiedzenie służebności.
Warunkiem nabycia przez zasiedzenie służebności przesyłu jest łączne spełnienie trzech przesłanek, którymi są: nieprzerwane posiadanie samoistne służebności, upływ czasu oraz istnienie trwałego i widocznego urządzenia. Zasiedzenie w dobrej wierze następuje po upływie 20 lat, a w razie tak zwanej złej wiary – zasiedzenie może nastąpić po upływie 30 lat. Do zasiedzenia służebności przesyłu zazwyczaj konieczny jest upływ 30 lat, gdyż rzadko się zdarza, by przedsiębiorca, do którego należą urządzenia przesyłowe posadowione na cudzym gruncie, był w stanie udowodnić, że żywił „błędne, lecz uzasadnione okolicznościami przekonanie”, że przysługuje mu służebność przesyłu. W wyroku z dnia 25 listopada 2008 r. Sąd Najwyższy (II CSK 346/08) wskazał, że zajęcie cudzej nieruchomości i umieszczenie na niej urządzeń energetycznych bez uzyskania tytułu prawnego jest tożsame ze złą wiarą.
W związku z powyższym, pomimo upływu około 25 lat od chwili powzięcia planów i zainstalowania urządzenia przez telekomunikację, należy przyjąć, iż nie doszło do zasiedzenia służebności przesyłu na Pańskiej nieruchomości.
Przysługuje Panu wobec przedsiębiorstwa roszczenie o 1. ustanowienie odpłatnej służebności przesyłu, 2. Usunięcie urządzeń z nieruchomości, 3. Przesunięcie urządzenia w inne miejsce nieruchomości; 4. Przeniesienie własności części gruntu, który został zajęty urządzeniem. W praktyce istnieje także możliwość żądania zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Powództwo to przedawnia się z upływem 10 lat, niestety w Pana sytuacji przedawnienie tego roszczenia już nastąpiło.
Jeżeli chciałby Pan uregulować sytuację prawną nieruchomości, należałoby podjąć kroki prawne przed upływem 30 letniego terminu zasiedzenia. Właścicielowi nieruchomości, którego prawo własności zostało ograniczone wskutek zasiedzenia służebności przesyłu, nie przysługuje roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie ze służebności za czas następujący po dniu zasiedzenia.
